La “nouvelle” norme acoustique pour les immeubles d’habitation a 10 ans

En janvier 2008 était publiée la norme acoustique belge NBN S 01-400-1 : Acoustique – Critères acoustiques pour les immeubles d’habitation. Cette norme remplaçait l'”ancienne” norme NBN S01-400 qui datait de 1977 (je n’étais alors même pas né!). La “nouvelle” norme a été publiée au Moniteur belge le 15/5/2008 et depuis lors, tout dossier de demande  de permis pour des logements doit intégrer les moyens permettant le respect de cette norme. 10 ans après, nous constatons très régulièrement que ce n’est toujours pas le cas. Dans certains cas, cette norme n’est pas connue des professionnels de la construction; promoteurs, architectes ou entrepreneurs; avec des conséquences souvent dramatiques…

Un cas concret…

Monsieur X. habite une maison 3 façade depuis 2016. Il en est le premier propriétaire de cette maison aménagée dans une partie d’un ancien corps de ferme. La maison mitoyenne à la sienne – dans le même corps de ferme – était à vendre et donc inoccupée depuis lors. Dernièrement, cette maison a été vendue et des travaux d’aménagement y on été entrepris ; pose d’une cuisine équipée, meubles sur-mesure, etc. Alors que la maison de son voisin n’était toujours pas habitée, Monsieur X. a constaté un manque important d’isolation acoustique. C’était une grande déception pour lui!

Monsieur X. prend donc contact avec Resolution Acoustics. Sa démarche initiale est de savoir quoi faire pour remédier efficacement au problème – pris comme une fatalité.

Au fil de notre conversation, Monsieur X. apprend qu’une norme existe. Il s’avère même qu’elle est bien applicable dans son cas, malgré le fait que sa maison est issue de la rénovation d’un bâtiment existant. Il est donc en droit de s’adresser au promoteur pour obtenir réparation.

Remarque :

Il est parfois possible de déroger à cette norme. C’est par exemple le cas lorsque les contraintes techniques rendent impossible le respect de certains critères de la norme dans le cas d’une rénovation notamment. La maison de Monsieur X. est issue d’une rénovation d’un bâtiment existant mais une dérogation n’est pourtant pas applicable pour plusieurs raisons:

1. Il y a eu un changement d’affectation du bien. Celui-ci est passé d’une maison individuelle avec des dépendances liées à une exploitation fermière (une grange notamment) en un ensemble de maisons mitoyennes,
2. Les travaux entrepris étaient très importants. Les planchers et les séparations entre maisons ont été créés de toutes pièces. Seuls certains murs de façade et de refends ont été conservés. Il s’agit de murs en pierre du pays, très épais. La toiture de l’ensemble est neuve, y compris la charpente.

Dans le cas de Monsieur X. ces dérogations ne sont pas applicables. L’ensemble des critères de confort acoustique de la norme doivent donc être respectés.

Notre mission

Dans le cadre d’un potentiel litige naissant entre le nouveau propriétaire et le vendeur il est tout d’abord essentiel d’établir s’il y a un dommage et un préjudice.

Nous avons donc réalisé des mesures d’isolement acoustique entre maisons pour déterminer les performances acoustiques réelles. Ces mesures sont réalisées en toute impartialité. Les résultats de mesures sont comparés aux critères de la norme. Il n’est en effet pas rare qu’un client se plaigne alors que les critères de la norme soient respectés. Il faut par exemple savoir que le critère de confort acoustique normal de la norme (celui qui est applicable par défaut) ne permet “que” de satisfaire 70% des occupants. Cela signifie que dans un immeuble de 10 appartements qui respectent tous les critères de confort acoustique normal de la norme, il est possible d’avoir 3 familles qui se plaignent du bruit.

L’analyse des relevés a démontré que certaines interfaces respectaient la norme, mais d’autres pas.

Pour les interfaces conformes pour lesquelles Monsieur X. se plait du bruit, nous avons étudié des traitements à mettre en œuvre, à ses frais, pour améliorer la situation.

Pour les interfaces non conformes, le dommage est avéré. Monsieur X. va donc contacter le vendeur et avertir son notaire. Notre analyse a permis de constater que les principales causes de non respect sont malheureusement liées à un défaut de conception et d’exécution.

 

Réflexion autour du non respect de la norme…

La question que l’on nous pose souvent est : qui doit payer les travaux de correction acoustique? Le propriétaire? Le promoteur? L’Architecte? L’Entrepreneur?

Un terme qui revient souvent est : vice caché.

Au moment d’acheter une habitation neuve, tout candidat propriétaire est en droit d’attendre le respect de la norme acoustique. Cela ne devient un argument commercial que si l’on évoque un niveau de confort acoustique supérieur. Et dans ce cas, la norme prévoit des critères plus strictes qui permettent de satisfaire 90% des occupants.

Dans certains cas, il n’est pas possible, pour le candidat acquéreur, de se rendre compte d’un manque de confort acoustique. C’est par exemple le cas si on achète une habitation sur plan ou si, lors de la visite, il n’y a personne chez le voisin, etc. La performance acoustique n’étant pas directement et facilement mesurable par le candidat acquéreur, il peut donc s’agir d’un vice caché.

A qui la faute? Qui est responsable du manque de performance acoustique?

Le Promoteur? A priori non puisqu’il a confié la construction à des professionnels de la construction.

L’Architecte? Il a une obligation de moyens, pas de résultat. Cela signifie qu’il doit prévoir tous les moyens permettant de satisfaire aux critères acoustiques. C’est exactement la même chose que pour l’isolation thermique et la PEB. S’il s’avère que la composition d’une paroi ne permet pas d’atteindre les critères de la norme acoustique, il s’agit donc d’une erreur de conception qu’il doit assumer. Il existe d’ailleurs des assurances spécifiques. Il doit également contrôler la qualité de l’exécution et veuillez au respect de ses prescriptions et à la qualité de la mise en oeuvre. En matière d’acoustique, certains architectes se font assister par des acousticiens.

L’Entrepreneur? S’il a mis en oeuvre les prescriptions de l’Architecte en respectant les règles de l’art, il ne craint rien. Il n’est cependant pas rare que l’analyse d’une non conformité révélé un défaut de mise en oeuvre.

Chaque cas est donc spécifique.

Qui va payer?

Dans certains cas, le défaut est facilement corrigeable. Prenons le cas d’un manque d’étanchéité d’un châssis de fenêtre suite à un mauvais réglage. Le poseur envoit un technicien pour régler le châssis – problème réglé. Le préjudice est limité.

Dans d’autres cas, ce n’est pas si simple. Prenons le cas d’un manque d’isolation acoustique aux bruits de chocs entre habitations mitoyennes.

L’architecte a-t’il prévu une structure dédoublée? Ce n’est pas forcément si évident…

Cette structure dédoublée est-elle correctement exécutée? Un pont de mortier dans le creux d’un mur double peut créer un pont acoustique qui anéanti complètement les performances acoustiques.

Que faire à posteriori? Il n’est pas possible de passer une lame de scie entre deux habitations mitoyennes à posteriori. Les travaux qui touchent à la structure-même du bâtiment sont en général des travaux lourds qui rendent impossible l’utilisation du logement durant les travaux.

Reprenons le cas du mur mitoyen qui aurait bien été prévu dédoublé par l’architecte mais qui aurait été mal exécuté. Il est avant tout nécessaire de reloger l’occupant durant les travaux. Cela a un coût : location temporaire, frais de déménagement, frais liés aux démarches administratives, etc. Il faut ensuite protéger le bâtiment et les meubles qui sont restés sur place. Il faut ensuite ouvrir le mur mitoyen pour contrôler la désolidarisation, trouver et supprimer les ponts phoniques. Ce sont des travaux lourds! Les murs sont ensuite réparés et de nouveaux tests acoustiques sont réalisés pour contrôler le résultat. Si tout est en ordre, le bâtiment est nettoyé puis rendu à son occupant qui réemménage.

Toutes ces démarches représentent un coût très important.

Qui est responsable?

L’Architecte a-t’il suffisamment contrôlé l’exécution? A-t’il suffisamment conscientisé l’Entrepreneur aux risques liés à un défaut d’exécution? L’Entrepreneur a t’il travaillé selon les règles de l’art? L’analyse des différents documents contractuels doit permettre d’établir les responsabilités des différents intervenants. S’en suit une bataille juridique pour savoir qui va payer et combien. Cette étape peut durer… longtemps…

Compte-tenu des montants mis en jeu, il n’est pas rare qu’une solution alternative soit envisagée. Il est parfois proposé au propriétaire une compensation financière plutôt que d’entreprendre de lourds travaux correctifs. Dans ce cas, il est cependant indispensable de repasser devant le notaire pour d’une part corriger le prix d’achat et ajuster les taxes et frais qui en découlent et d’autre part acter officiellement le fait qu’une non conformité acoustique existe. En cas de revente, le propriétaire évite ainsi les problèmes. Le prix de revente sera adapté en fonction de cette non-conformité. Si elle semble tentante, cette solution n’en est cependant pas une dans la mesure au l’inconfort acoustique subsistera.

En conclusion

Un achat immobilier est, pour la plupart d’entre nous, l’investissement de toute une vie. Les conséquences d’une non conformité acoustique vont bien souvent au-delà de ce que l’on imagine. Pourtant, un niveau de confort acoustique normal n’est pas un luxe.

10 ans après l’entrée en vigueur de la “nouvelle” norme, nous constatons encore de très nombreuses non conformités qui sont souvent dramatiques pour les occupants.

En temps que candidat acquéreur, n’hésitez pas à questionner le promoteur sur les qualités acoustiques du bien que vous convoitez. Demandez-lui par exemple s’il y a eu des mesures acoustiques de contrôle en fin de travaux? Un acousticien a-t’il participé au projet? Soyez attentif à l’acoustique lors des visites.

En temps qu’Architecte, l’hésitez pas à vous faire assister par un acousticien.

En temps qu’Entrepreneur, êtes-vous suffisamment formé? Connaissez-vous les règles de l’art de votre profession?

 

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